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房地产行业环首都经济圈带来投资机遇维权

来源:  点击次数:0  时间:2020-10-23

房地产行业:"环首都经济圈"带来投资机遇

投资建议:

城市发展理论,虹吸和溢出。都市圈在形成初期往往是核心城市虹吸效应大于溢出效应,即区域内各类资源会全部流入核心城市;随着都市圈发展和金融等高端服务业向核心城市集聚,溢出效应又会开始大于虹吸效应。制造业等传统产业将首先向外扩散,并带动周边发展。这种产业“集聚-扩散-再集聚-再扩散”效应就是都市圈圈层结构形成的原因。

首都经济圈,已具备从“虹吸”到“溢出”的客观需要和运行条件。目前北京大城市发展所带来的人口、交通、就业和环保压力严重,已经影响到居民生活和实际投资环境。从客观需要看,发展周边卫星城,疏导北京城内压力刻不容缓。从操作可行性看,北京、天津和河北省内各主要城市间已经具备以上都市圈发展的基本条件。辐射能力上,到2015年北京轨道交通运输量将由目前日均380万人次增加到1000万人次。承接能级上看,环首都经济圈的10个市县中,北京GDP位居首位,占55.2%,其次是唐山为17.48%。北京人均GDP达7.59万元,是唐山的1.28倍。

产业转移将成为先导。伴随城市圈推进,未来京津冀之间功能定位的差异同样会进行调整。特别是北京城市功能定位需要重点进行调整,即需要按照习主席所说的,“调整疏解非首都核心功能,优化三次产业结构,优化产业特别是工业项目选择,突出高端化、服务化、集聚化、融合化、低碳化”进行产业结构调整。此外,京津冀还要打破“一亩三分地”思维定式、抱团朝着顶层设计目标一起做;理顺三地产业发展链条,对接产业规划,不搞同构性、同质化发展等。

产业和人口转移方式。我们预计,一些面向全国的非首都核心功能中的部分科教文卫机构将适当外迁;聚集北京的一些非关国家经济命脉的央企总部也可适度外迁,外迁地点可以选择承接功能较强的天津余家堡。其次,对于市场决定区位的经济机构,诸如北京远郊区存在的一些小化工等“三高”企业,可以通过引导市场的方法进行疏解;一些相对低端、低效益、低附加值、低辐射的面向京津冀地区需求的经济部门,可以疏解到天津或河北;服务业内部也有一定的外迁疏解空间,但受地方政府税收和市场因素,预计难度较大。

经济效益和影响测算。根据相关规划要求,到2015年该区域内的主要经济指标比2010年翻两番,GDP由2010年的1196亿元达到4784亿元,年均增长31%以上;城区总人口由2010年的165万人达到300万人、年均增长12.7%,城镇化率由2010年的33%上升到60%、年均增长5.4个百分点。此后到2020年,主要经济指标比2015年再翻一番,地区生产总值达到9568亿元,城区总人口达到400万人,城镇化率达到70%。预计至2015年和2020年香港8同胞马尼拉丧生,环首都经济圈内的新增人口将分别达到135万人和235万人,这相当于至2015年和2020年,环首都经济圈内的新增商品房需求面积将分别达到4725万平和8225万平。

投资建议:有望形成板块轮动,园区和地产首先受益。考虑到“首都经济圈”相对其他区域振兴概念而言具备更大的现实意义,可以直接解决目前首都所面临的众多问题。因此概念后在后期有望持续升温。概念核心难道破译了密码?  不少被波及的站也在积极应对此次大规模黑客泄密事件。  昨日标的,华夏幸福、荣盛发展,相关受益个股包括:廊坊发展、万方发展、亿城股份、万通地产、空港股份。



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